Dal mutuo alla firma: come ho comprato casa nel Regno Unito

 Ci siamo lasciati, nello scorso articolo sull'acquisto del mio piccolo appartamento, con una cifra ben precisa: 145.000 sterline.

Era il prezzo che il mio allora landlord mi aveva comunicato dopo che gli avevamo chiesto se fosse disposto a venderci l'appartamento in cui vivevamo.

A quel punto, però, sapere quanto volesse era soltanto l'inizio.

La domanda successiva era decisamente più importante:

potevo permettermelo?

E, soprattutto, quale banca sarebbe stata disposta a prestarmi i soldi necessari per comprarlo?

Dai primi calcoli sul mutuo fino alle chiavi di casa:il percorso verso il mio primo appartamento nel Regno Unito

Prima di tutto: quanto mutuo potevo permettermi?

Su molti siti immobiliari britannici, come Rightmove, accanto agli annunci si trovano anche dei semplici calcolatori che permettono di farsi un'idea del mutuo che si potrebbe sostenere.

Si inseriscono informazioni come il reddito annuale lordo, il deposito disponibile, il tasso di interesse ipotizzato e la durata del mutuo e il programma restituisce una stima dell'importo finanziabile e della rata mensile.

È un buon punto di partenza.

Il problema è che lascia ancora parecchie cose alla fantasia.

Una banca non guarda soltanto quanto guadagni. Tiene conto anche delle spese mensili, degli eventuali debiti già esistenti, della storia creditizia e, naturalmente, delle proprie politiche interne.

Il primo passaggio veramente concreto, quindi, è stato cominciare a guardare gli Agreement in Principle, chiamati anche Mortgage in Principle o Decision in Principle.

Per farla molto semplice, un Agreement in Principle è una specie di indicazione preliminare con cui una banca ti dice:

"Sulla base delle informazioni che mi hai dato, potrei essere disposta a prestarti fino a questa cifra."

Non è ancora l'approvazione definitiva del mutuo, ma permette di capire con numeri un po' più realistici quale fascia di prezzo sia effettivamente alla propria portata.

In molti casi l'importo massimo finanziabile può aggirarsi intorno a quattro o quattro volte e mezzo il reddito annuale lordo, ma non è una regola matematica: ogni banca applica i propri criteri e considera anche le spese del richiedente.

Qualche mese di “shopping” tra le banche

Ho passato almeno due o tre mesi sui siti di diverse banche a confrontare offerte e simulazioni.

Non stavo cercando semplicemente una banca disposta a concedermi £145.000 meno il deposito.

Avevo un obiettivo un po' più specifico.

Volevo comprare casa senza aumentare troppo il costo mensile che già sostenevo vivendo in affitto.

Idealmente, anzi, volevo che la rata del mutuo fosse inferiore al mio affitto.

La differenza mi sarebbe servita per assorbire alcune delle spese che, da proprietario, sarebbero ricadute direttamente su di me: Council Tax, assicurazioni, manutenzione e tutte quelle piccole e grandi spese che prima erano almeno in parte un problema del landlord.

Dopo avere confrontato autonomamente le offerte di alcune delle classiche high street banks — le banche tradizionali che storicamente hanno le loro filiali lungo le vie principali delle città britanniche — ho deciso di provare anche un'altra strada.

Ho contattato un mortgage broker.

Perché ho deciso di usare un mortgage broker

Un mortgage broker è un intermediario specializzato nel mercato dei mutui che mette in contatto chi vuole acquistare una proprietà con le società che possono finanziarne l'acquisto.

Nel Regno Unito l'attività di intermediazione relativa ai mutui regolamentati rientra nell'ambito della Financial Conduct Authority, la FCA.

Guardandolo a posteriori, penso che l'ordine in cui ho fatto le cose sia stato particolarmente utile.

Prima ho cercato di capire da solo cosa offrisse il mercato. Solo dopo ho parlato con un professionista.

Perché?

Perché avrei potuto avere interpretato male qualche condizione.

Avrei potuto, per esempio, concentrarmi sul tasso senza considerare correttamente alcune commissioni, oppure scegliere una durata che rendeva apparentemente conveniente un'offerta che, nel complesso, non lo era.

Inoltre alcuni broker possono avere accesso a prodotti o accordi che non sono necessariamente quelli che un cliente trova immediatamente aprendo il sito di una banca.

Nel mio caso il broker è riuscito a trovare un'offerta perfettamente compatibile con quello che stavo cercando.

E non si è limitato al mutuo.

Tramite lui ho ottenuto anche i preventivi per una delle assicurazioni di cui ho parlato in questo articolo. 

In particolare, quella pensata per estinguere il debito residuo del mutuo nel caso in cui dovessi venire a mancare.

Poi sono entrati in scena i solicitor

Il broker ha anche provato a mettermi in contatto con uno studio legale che potesse seguire la compravendita.

Ed è qui che, per chi arriva dall'Italia, cominciano alcune delle differenze più curiose.

In Italia siamo abituati a pensare al notaio quando si parla dell'acquisto di una casa.

Nel Regno Unito, invece, gran parte del lavoro viene svolto dai solicitor o conveyancer.

Sono loro a verificare il titolo di proprietà, controllare i documenti relativi all'immobile, effettuare le varie searches, gestire il contratto e verificare che non esistano problemi giuridici o economici legati alla proprietà che potrebbero trasformarsi in una brutta sorpresa dopo l'acquisto.

Nel mio caso, però, è emerso un piccolo problema.

Facevo parte di quella fortunata categoria di persone che potevano contare sull'aiuto dei propri genitori per il deposito.

Una parte del denaro necessario per comprare casa mi sarebbe quindi arrivata dall'Italia come gifted deposit.

Lo studio proposto dal broker, per ragioni legate alle proprie procedure interne, non poteva assistermi in quella situazione.

Per fortuna, proprio in quel periodo, una mia collega italo-inglese aveva avuto un'esigenza molto simile alla mia e mi ha passato i contatti dello studio legale che aveva seguito il suo acquisto.

È stata una piccola coincidenza che mi ha semplificato parecchio la vita.

Dimostrare da dove arrivavano i soldi

Ricevere un aiuto dai propri genitori non significa naturalmente poter semplicemente far comparire qualche migliaio di sterline sul conto dei solicitor.

Lo studio legale doveva verificare la provenienza del denaro.

È una delle conseguenze dei controlli antiriciclaggio che accompagnano le compravendite immobiliari.

Per dimostrare che il denaro proveniva effettivamente dai miei genitori e che aveva origine lecita ho dovuto produrre una quantità non indifferente di documentazione italiana.

E, naturalmente, buona parte di quella documentazione doveva essere accompagnata da traduzioni certificate.

Quello è stato probabilmente uno dei momenti in cui ho avuto la sensazione più forte di stare comprando casa contemporaneamente in due Paesi diversi.

La casa era in Inghilterra.

I soldi arrivavano dall'Italia.

E in mezzo c'ero io, con cartelle piene di PDF.

Freehold, leasehold e un piccolo viaggio nel feudalesimo britannico

Superato questo passaggio è cominciata la lunga fase delle verifiche sulla proprietà.

Ed è qui che ho dovuto familiarizzare veramente con due parole che chiunque cerchi casa in Inghilterra prima o poi incontra:

freehold e leasehold.

Semplificando moltissimo, con una proprietà freehold si possiedono l'immobile e il terreno sul quale si trova.

Con una proprietà leasehold, invece, si acquista il diritto sulla proprietà per il periodo indicato nel lease. Alla scadenza del lease, in assenza di proroghe o altri accordi, il diritto torna al freeholder.

È un sistema che, per chi arriva dall'Europa continentale, può risultare abbastanza difficile da comprendere.

Io continuo a considerarlo uno dei lasciti più curiosi della storia immobiliare britannica.

Nel mio caso, però, la situazione era ancora più interessante.

Formalmente il mio appartamento è leasehold.

Contemporaneamente, però, acquistando l'appartamento avrei acquisito anche una quota della società proprietaria del freehold dell'intero edificio.

Quindi mi sono ritrovato in quella situazione molto britannica in cui sono contemporaneamente leaseholder del mio appartamento e, indirettamente, uno dei proprietari del freehold del palazzo.

In altre parole, semplificando parecchio:

sono in parte il landlord di me stesso.

Forse proprio per questo motivo il lease del mio appartamento ha una durata di...

999 anni.

Direi che, almeno sotto questo punto di vista, non devo preoccuparmi troppo della scadenza.

Spero comunque che nel frattempo il sistema leasehold abbia fatto in tempo a sparire.

La domanda definitiva per il mutuo

Mentre i solicitor continuavano con le loro verifiche, tramite il broker ho fornito alla banca scelta tutti i riferimenti dello studio legale che mi stava assistendo.

A quel punto non si parlava più soltanto di simulazioni o Agreement in Principle.

Era arrivato il momento della vera domanda di mutuo.

La banca ha quindi effettuato le proprie verifiche su di me e sulla proprietà e, alla fine del processo, ha confermato il finanziamento.

Ormai mancava soltanto l'ultima parte.

O almeno così pensavo.

Dicembre: finalmente la firma

Nel mese di dicembre i solicitor mi hanno finalmente comunicato che le verifiche erano terminate e che potevamo procedere.

Anche qui il procedimento è stato molto diverso da quello che conoscevo in Italia.

Non sono andato tutti insieme in uno studio notarile per firmare contemporaneamente davanti a qualcuno.

Ho ricevuto i documenti, li ho stampati, firmati e restituiti ai miei solicitor.

Il landlord ha fatto lo stesso tramite i propri legali.

Quando tutto è stato pronto, gli avvocati delle due parti hanno concordato la data della completion: il giorno in cui la proprietà sarebbe effettivamente passata da una parte all'altra.

Il giorno in cui £145.000 hanno cominciato a muoversi

Poco prima della completion ho trasferito sul conto dei miei solicitor quanto necessario per coprire il deposito e le varie spese legate all'acquisto.

C'erano naturalmente la parcella dello studio legale, le searches effettuate durante la compravendita, i costi di registrazione presso HM Land Registry e altre piccole spese amministrative.

C'era anche la questione della Stamp Duty Land Tax, l'equivalente britannico — con tutte le dovute differenze — di una tassa sull'acquisto dell'immobile.

Nel mio caso, però, essendo un first-time buyer e acquistando una proprietà da £145.000 nel 2023, l'importo della Stamp Duty era zero.

Una delle poche voci della lista che sono stato molto felice di vedere a £0.

La banca, invece, ha trasferito ai solicitor la parte restante del prezzo coperta dal mutuo.

Da quel momento i solicitor hanno potuto trasferire il denaro alla controparte e completare formalmente l'operazione.

La casa in cui fino al giorno prima vivevo come inquilino era diventata casa mia.

Gennaio 2024: finalmente proprietario

Nel gennaio 2024 ho ricevuto tutta la documentazione definitiva.

Il contratto di compravendita.

I documenti relativi alla leasehold.

La documentazione relativa alla mia partecipazione nella società proprietaria del freehold.

E una quantità di fogli che probabilmente nessun essere umano leggerà mai più integralmente.

Ma per me avevano un significato molto semplice.

Finalmente avevo una casa.

Può sembrare una conclusione banale, ma per me non lo era affatto.

Negli anni precedenti mi era capitato di cambiare abitazione anche ogni sei o sette mesi.

Camere diverse.

Case diverse.

Landlord diversi.

Contratti diversi.

Ogni volta con quella sensazione che, alla fine, la decisione di poter continuare a vivere in un posto appartenesse comunque a qualcun altro.

Comprare quel piccolo appartamento da £145.000 non significava soltanto avere acceso un mutuo.

Significava avere raggiunto finalmente una forma di stabilità.

E significava anche sapere che, almeno durante il periodo a tasso fisso del mio mutuo, la mia rata mensile non sarebbe cambiata improvvisamente perché il landlord di turno aveva deciso che l'affitto doveva aumentare.

Ovviamente ora avevo un'altra persona a cui dovevo soldi ogni mese.

La banca.

Ma almeno quella, per qualche anno, mi aveva già detto esattamente quanto voleva.